Трамитадор

Служба подмены в очереди


Время открывает всё сокрытое и скрывает всё ясное.

Софокл

 
 
Категория: Недвижимость
В статье идет речь о снятии залога с недвижимого имущества.

Понятие залога недвижимости возникает в тот момент, когда лицо приобретает недвижимое имущество в кредит или оформляет ипотеку. Залог является обременением, которое позволяет получить лицу, дающему деньги на покупку имущество, право удовлетворения своих требований, касающихся возврата выданных по договору займа денег. Возврат может вычитаться из стоимости имущества, заложенного по такому договору.

Как правило, залог чаще всего оформляется при покупке квартиры по договору ипотеки. Так, жилая ипотека предполагает передачу в залог приобретаемой квартиры для предоставления банком целевого кредита или денежного займа.

Какой бывает залог

По законодательству возможно два вида оформления ипотеки – в силу договора или в силу закона. При заключении каждого вида договора есть несколько особенностей.

Так, договорная ипотека может возникнуть только в результате соглашения сторон. В данном случае банк получает преимущественное право в том случае, если должник не сможет вернуть сумму, взятую в кредит по договору. При покупке жилого помещения по договору ипотеки обязательства по оплате приобретаемой квартиры обеспечиваются залогом.

Ипотека в силу закона вступает в силу только в том случае, если договор об ипотеке как таковой отсутствует. В данной ситуации необходимо руководствоваться положениями Федерального закона «Об ипотеке». Ипотека в силу закона имеет ряд преимуществ. Так, покупателю необходимо предоставить меньший комплект документа. На оформление договора как правило уходит до пяти рабочих дней. При этом нет необходимости оплачивать расходы по оформлению и составлению договора ипотеки. При оформлении стандартного договора купли-продажи максимально снижается риск признание сделки недействительной. Соответственно, уменьшаются риски, связанные с потерей кредитными организациями имущества.

Регистрация залога

Регистрация ипотеки представляет собой внесение соответствующих сведений в Росреестр ЕГРП. Делается отметка, что у кредитора возникло право залога. При этом в документе указываются данные о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме договора и обязательства. Также делается отметка о факте составления закладной.

Регистрация будет пройдена в тот момент, когда на договоре купли-продажи будет поставлен соответствующий штамп, заверенный подписью должностного лица, оформившего документ.

При этом в органе, зарегистрировавшим права, остается копия договора об ипотеке или копия договора купли-продажи. В том случае, если была составлена закладная, копия этого документа также подшивается к материалам дела.

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, которая удостоверяет право владельца на получение исполнения по кредиту. При этом владелец закладной имеет право не предоставлять какие-либо другие документы, подтверждающие факт заключения договора. Закладную можно продать, обменять или подарить. Однако об этом необходимо заранее уведомить должника, ведь в дальнейшем ему придется осуществлять исполнение закладной новому владельцу.

Как появляется залог

Ипотека в силу закона может появиться в трех случаях:

  • если жилое помещение было приобретено с использованием кредитных средств. При этом в момент регистрации ипотеки в соответствующем реестре возникает ипотека;
  • если жилое помещение приобретено в рассрочку или в кредит;
  • жилое помещение было предоставлено военнослужащему по договору целевого жилищного займа.

Важно, что залогодатель имеет право передавать недвижимость в ипотеку залогодержателям. Однако, необходимо, чтобы все заинтересованные стороны были согласны с этим действием.

Снятие залога с квартиры

Запись об ипотеке в реестре будет погашена в том случае, когда должник своевременно выполнит свои обязательства перед банком в полном объеме. Погашение залога осуществляется в течение трех рабочих дней. Для данной процедуры необходим один из документов:

  • заявление по установленной форме, написанное владельцем закладной;
  • заявление от залогодателя или залогодержателя.

Кроме того залог может быть снят по решению суда.

После погашения записи в реестре закладная автоматически аннулируется. При этом документ может быть передан залогодателю.

Законодательство предусматривает возможность обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения должником обязательств по договору.

Обращение взыскания на предмет ипотеки

Применяется два способа взыскания – внесудебный и судебный.

Внесудебный порядок возможен только в том случае, когда соответствующая возможность указана в договоре об ипотеки. Кроме того, для совершения процедуры необходимо получить исполнительную надпись нотариуса на основании договора об ипотеки, заверенного нотариально.

На практике внесудебный порядок применяется очень редко, поскольку очень часто договоры заключаются в письменной форме без заверения у нотариуса. Также следует помнить, что внесудебный порядок не распространяется на договоры, в которых продавцом являлось физическое лицо.

Судебный порядок не может быть применен в том случае, если должник незначительно нарушил условия договора или если сумма нарушения несоразмерна со стоимостью недвижимого имущества.

Однако, если залогодателем выступает физическое лицо, и при этом залог не влияет на осуществление этим лицом предпринимательской деятельности, по решению суда срок реализации заложенного имущества может быть увеличен до одного года. Но для этого необходимо предоставить уважительную причину. Кроме того, суд должен убедиться, что такое решение не станет причиной значительного ухудшения финансового положения залогодержателя. Такое решение возможно принять в том случае, если в результате ни одна из сторон не будет вынуждена объявить себя банкротом.

Реализация заложенного имущества

В случае, если суд принял решение о взыскании имущества, организуются публичные торги, на которых оно продается. Публичные торги проводит Федеральная служба судебных приставов.

Сообщить о проведении торгов организатор обязан не позднее десяти дней до момента их проведения, но не ранее месяца.

Любой желающий принять участие в торгах обязан внести задаток, не превышающий 5% от первоначальной стоимости имущества. В случае, если участники не выиграли аукцион, эта сумма будет возвращена им после проведения торгов.

Победителем публичных торгов является лицо, предложившее за объект недвижимости максимальную цену. Покупка должна быть оплачена в течение пяти дней.

Деньги, поступившие за оплату недвижимости, идут в счет погашения долга и издержек, связанных с проведением публичных торгов. Остальную сумму должник получает на руки.

Если торги не состоялись, банк имеет право приобрести жилое помещение по начальной продажной цене. Также залогодатель имеет право провести повторные публичные торги.

Важно помнить, что при регулярном невнесении платежей по ипотеки по решению суда залогодатель может быть выселен из квартиры. Переселения в другое жилое помещение, предусмотренное в отдельных случаях законодательством, может не произойти.

Ваш комментарий:

Картинка с кодом валидации
Задать вопрос